2008年為日本總人口數的巔峰時代，之後便一路往下滑，目前出生率為平均一個女性只生產1.4名子女，加上政府對於移民資格審查嚴格，導致移入的人口也極低，讓全國人口數嚴重不足，直接影響空屋率的比例也越來越高。據統計，2023年日本會有近20％的房屋無人居住，2050年會有約20％的住宅區將淪為鬼城。 日本因為低出生率及移民人口少，預估2023年會有近20％的房屋無人居住，2025年則會有20％的住宅淪為鬼城。（好房資料中心） 據台灣醒報報導，從1992年後，日本房價持續下跌，現在自住用房屋的價值也成為迅速貶值的資產，預估20年後，只會剩下土地價值。目前統計，日本共有800多萬間房屋因無人居住而成為閒置空屋，且絕大部分房屋已被棄置。 相較國內游資充沛，但政府持續重打房市之下，資金逐漸轉向海外不動產投資，而與台灣相距不遠的日本就成了國人投資熱區，但日本持續受生育率低與移民審查嚴謹影響，人口數日漸不足，民眾想前進東京當包租公之前，事前功課一定要做，才免於成為最後一隻白老鼠。 房仲業者葉春智表示，前往東京投資不動產，購屋所衍生的費用及稅費一定要注意，除了須付200～54萬日圓不等的印花稅外，建物轉讓需課徵售價8％的消費稅、產權登記須繳「登陸免許稅」、房東需付擔「預繳所得稅」、交屋後有「不動產取得稅」、屋主每年還要繳「固定資產稅」及「都市計畫稅」，且購屋成屋有「仲介服務費」等等，售屋也相同要繳交的稅費也不少，雖然海外不動產有高投資報酬率，但背後要承擔的稅賦也不少，所以民眾要前往海外投資這種大錢、小錢都要仔細評估。

        購屋衍生費用及稅費 買賣不動產需付「印花稅」從200元至54萬元日幣不等、建物轉讓須課徵售價8％的「消費稅」、產權登記須繳「登錄免許稅」、房東須負擔「預繳所得稅」、交屋後有「不動產取得稅」、屋主每年還要繳「固定資產稅」及「都市計畫稅」，且購買成屋有「仲介服務費」。 售屋衍生費用及稅費 售屋須繳資產增值稅；持有五年內者，計算方式為利潤減去支出再乘以30％，超過五年者為利潤減去支出再乘以15％。所謂支出，舉凡交易時的交通費、飯店、仲介費、代書費、房產取得稅、每月管理費都包含在內。 非在日本定居人士要出售不動產時，如符合特定條件，買方有義務繳納房價10％作為預繳所得稅，因此實際上支付給賣方金額為房價90％，這是日本政府為了防止非在日定居人士逃稅而制定的措施，在每年一次的申報中，賣方可清算被超收的稅金，政府將予以退還。

        你知道日本人的房屋自有率只有占四成嗎？六成的民眾用租屋的，日本的房價幾乎跟台北一樣，但是日本的所得比台北高三倍，對於日本人來說，房價對他們來說是相對便宜的，但為什麼日本人自己不買？您有想過這個問題嗎？答案是，因為對日本人來說買日本的房子不是投資，是一定賠錢的，一個新建案推出，當他們去買的時候，他們心裡就知道明年這間屋子賣出時會跌價，因為他們的觀念中，房屋會折舊，日本也沒有甚麼炒房行為，所以日本的房價不會成長，另外日本是個已開發國家，沒有利多的建設釋出，相對於一些開發中國家，沒有甚麼房價成長的時機點，購買日本房地產唯一的好處是投資報酬率高，但這項利多卻也因為日本少子化與移民嚴格，導致隱憂的危險因子在於其中，因此投資日本房地產須格外謹慎，若要靠房價賺錢相對較難，但要靠穩定的收租還是有機會的，只是稅金記得算清楚，以免回報率與預期的有落差。

        這也是為什麼我們兩三年前就進入馬來西亞房地產市場，去年進入曼谷房地產市場，卻一直不願意進入日本房地產的原因，因為帶著投資者進去買日本的房地產，只會讓投資者過幾年後批評我們的不專業。以台灣投資者的心態，非常能夠理解為何台灣投資者想要入手日本房地產，因為台北的房地產已經到了一個瓶頸，無法再投資，日本這麼先進的國家，尤其是東京，房價居然又跟台北差不多，再加上近期日幣貶值，大家當然一窩蜂湧入，但卻沒有分析以上的那些潛在原因。最後再提醒各位，日幣持續在貶值，會到甚麼程度沒有人能預期。